Bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh nhà đầu tư đang là một trong những vướng mắc cần được giải quyết để khơi thông nguồn lực cho phát triển đất nước. Mặc dù hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những bước cải cách mạnh mẽ trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai, vẫn còn những bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh nhà đầu tư.
Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và kiến nghị” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức. Ông cho biết, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở 2023 cùng hàng loạt Nghị định hướng dẫn đã tạo khuôn khổ pháp lý mới, đồng bộ và có nhiều đổi mới đáng ghi nhận.
Tuy nhiên, Luật sư Tuấn chỉ ra rằng, liên danh nhà đầu tư được tham gia đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất nhưng chưa có cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất bao gồm tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư. Tổ chức kinh tế là một chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong khi đó, khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) xác định tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Như vậy, theo quy định của pháp luật về đầu tư, chỉ có doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác mới là tổ chức kinh tế.
Loại hình liên danh nhà đầu tư, tức nhiều doanh nghiệp cùng kết hợp lại với nhau để cùng đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP và Luật Đấu thầu 2023 không phải là chủ thể được sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.
Luật sư Tuấn cũng chỉ ra rằng, theo Luật Đấu thầu 2023 (sửa đổi), tư cách nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh. Luật Đấu thầu quy định rõ tư cách pháp lý của liên danh khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, Luật sư Tuấn cho rằng, hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không quy định việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư cho nhiều tổ chức kinh tế (các doanh nghiệp liên doanh). Khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án. Tuy nhiên, khi giao đất, cho thuê đất, các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án), chứ không giao đất, cho thuê đất cho liên danh.
Từ đó, Luật sư Tuấn đề xuất, cần bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, cụ thể: Trường hợp nhà đầu tư là liên danh, việc giao đất, cho thuê đất cho liên danh được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu.
Với quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và thực tiễn áp dụng, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư cần căn cứ nhiều quy định pháp luật khác nhau trong hệ thống pháp luật. Để thực hiện được dự án, các doanh nghiệp đã lựa chọn hình thức liên danh để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc liên danh sẽ gây ra nhiều vướng mắc khi thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Vì vậy để khơi thông nguồn lực cho phát triển đất nước, bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh nhà đầu tư cần được xem xét và giải quyết./>
